Detrás de las cifras se esconde la tragedia de los grandes perjudicados de la crisis: familias humildes e inmigrantes que creyeron en el tópico de que 'la vivienda nunca baja' y se fiaron de aquellos que les aseguraron que con sus nóminas podían pagar una hipoteca, porque nunca perderían su trabajo. En los años de la burbuja inmobiliaria se concedieron hipotecas de alto riesgo; es decir, con una tasa de esfuerzo -la parte de la renta personal que hay que dedicar a su pago mensual- muy superior al 35% recomendable, una sobretasación de la vivienda en el momento de la constitución del préstamo hipotecario y con una financiación superior al 80% del precio de tasación. En muchos casos superaba incluso el 100%.
Según los últimos cálculos del Banco de España, los bancos y cajas tienen más de un billón de euros en créditos hipotecarios, de los que 600.000 millones están concedidos a hogares. De estos últimos, el 16% -casi 100.000 millones- está concedido por encima del 80% del valor del inmueble, es decir, son muy arriesgados. Por no hablar de compradores que eran a la vez avalistas o los pisos comprados entre varios inmigrantes que avalaban a otros.
La realidad hoy adquiere tintes dramáticos. Esas familias humildes, parados e inmigrantes se están viendo obligados a abandonar sus viviendas porque no pueden pagar las cuotas de su hipoteca y no pueden vender para pagar al banco o caja de ahorros correspondiente, que mientras tanto ven aumentar su cartera de inmuebles no deseados. Los perjudicados que tienen suerte se van a vivir con familiares y amigos mientras encuentran una solución a su situación. Muchos no tienen esa suerte y son cada vez más visibles en los bancos, parques y calles de las ciudades españolas. Sin techo y en la miseria.
Y en muchos casos no sólo han perdido su vivienda, además le deben dinero al banco. Aunque se han presentado diversas iniciativas para paliar esta anómala situación, no se ha llegado a ningún acuerdo y los hipotecados españoles siguen respondiendo "con sus bienes presentes y futuros".
Los datos asustan. Desde que comenzó la crisis, las ejecuciones hipotecarias han aumentado exponencialmente, atascando algunos juzgados (ver cuadro adjunto). De 25.943 en 2007 se ha pasado a 93.319 en 2009 y a casi 52.000 en el primer semestre de este año. Para el conjunto de 2010 las previsiones de los expertos apuntan que se puede alcanzar los 118.000 procedimientos de ejecución hipotecaria. Aunque no todos los procesos acaban en subasta y desahucio, sí sucede así en la mayoría. Con estas cifras, casi 300.000 procedimientos en cuatro años, el número de afectados podría alcanzar, según UGT, el millón -contando una media de tres personas por familia-.
Tasadoras, entidades financieras, empresas del sector inmobiliario, reunificadoras tan dudosas como Credit Services y políticos deberían asumir su parte de culpa.
¿Qué puede hacer un consumidor cuando no es capaz de pagar la hipoteca?
» Si se tienen dificultades para pagar las cuotas, lo mejor es plantear el problema a la entidad financiera y pedir su ayuda. Esperar a que se acumule la deuda y acabar en los tribunales no es una buena idea, porque se acumulan las cuotas, los intereses de demora, y la deuda se incrementará exponencialmente.
» Argumentos para negociar. Conseguir un periodo de carencia o ampliar la vida de la hipoteca -aunque encarecen la misma- permiten al cliente seguir siendo el propietario de su vivienda. Otra opción es ´presionar´ al banco con la eliminación de la cláusula suelo, declarada abusiva por un juzgado de Sevilla, a raíz de una demanda presentada por Ausbanc.
» Dación en pago y Concurso de acreedores. Entregar la vivienda a cambio de saldar la deuda puede ser una solución en algunos casos, pero tiene que ser autorizada por el banco, algo que no está sucediendo. Además, puede darse la circunstancia de que no se cubra el total de la deuda -ha bajado el valor de la vivienda-, el cliente se quede sin casa y siga debiendo dinero al banco y respondiendo por dicha deuda con sus "bienes presentes y futuros". También es muy remota la posibilidad de declararse en concurso de acreedores, ya que este procedimiento está pensado para empresas, no para particulares, y, además, no paraliza el proceso de ejecución, que siempre es preferente.
» El proceso paso a paso. Si el cliente no acude a su entidad financiera, es ella la que suele hacerlo. Agotadas todas las posibilidades, se inicia el proceso de ejecución. Normalmente a los seis meses del impago, momento en que el banco debe provisionar la deuda en sus cuentas. Entonces, la entidad notifica al cliente que da por vencida la deuda y le reclama la totalidad del capital pendiente del préstamo, más los intereses y las costas, mientras demanda al juez que inicie el proceso que activa las garantías de la hipoteca.
» Rehabilitación del crédito. Aún es posible parar el proceso, siempre que se trate de la vivienda familiar, si se paga la deuda. En ese momento se paraliza la ejecución y el banco tiene que rehabilitar el préstamo. Esta rehabilitación sólo puede realizarse una vez cada cinco años.
» Subasta. Si no se consigue pagar, el juez fija la fecha de la subasta. El precio de salida es el valor que se dio a la vivienda en la escritura de la hipoteca. Si nadie pujara, el banco tiene derecho a adjudicarse la casa o por el total de lo debido o por el 50% del valor de tasación. Todo el proceso dura entre un año y medio o dos años. Aun así, puede que no acabe la pesadilla. Si la cantidad no cubre lo adeudado, el antiguo propietario responde al pago de la deuda restante como determine el juez.
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